近日陪同一朋友考察商业地产，行至柳泉路，他突然说：“假如银座消失，淄博的商业地产会有什么变化？”

　　说消失也许太过夸张，但是现实是，淄博百货商场在经过了近十年的快速发展期之后，的确走到了一个瓶颈期：

　　几万平米的体量，单一的购物功能，几乎没有差异的装修和品牌、打折促销手法雷同，缺乏吃喝玩乐的综合情趣体验……

　　而诸如永旺购物中心和华润五彩城这样的几十万平米的购物中心（Shopping Mall）可能成为诸如银座、利群、淄博商厦等这样的单体百货店的终结者。购物中心相当于一个加强版的百货店， N多休闲消费功效具有更强的聚客能力。以风靡全国的万达广场为例，除了购物之外，还有影院、餐饮、KTV、游戏厅等休闲消费功能。

　　正如十年前的政通超市，受制于很高的投资门槛，除了加速布点去做社区店，自身很难转换商业模式与外来巨无霸相抗衡。

　　与此同时，百货商场可能的发展困境却给淄博的商业地产开发商提供了难得的第二次良机。

　　正如我们所知，在经历了2001-2006年的项目（如壹世界、新东方女人广场精品服装城、海泉帝景和世纪上城等）井喷之后，淄博商业地产经历了五六年的低谷期。

　　究其原因，是因为大型物业简单分零散售后，开发商与经营主体脱节，影响整体品牌形象的塑造，无法统一进行管理，导致销售难、招商难、经营难，投资客亏损甚至血本无归，形成了一个多方共输的怪圈，商业地产鲜有成功的案例。

　　另外，商业人才的匮乏也制约了项目操作水准，造成开发与运营两张皮。

　　吃一堑，长一智。

　　如果借助百货业洗牌的机会，商业地产开发商与百货商场完美联姻，实现深度资源整合，合作共建城市综合体（含购物中心），则百货商场可以解决资金难题，实现从单一百货到购物中心的华丽转身，提升自身竞争力；而开发商则可凭借百货店的资源和运营保障，通过部分物业散售回收成本，购物中心主体自持获得长期收益，堪称一举两得。

　　潘石屹也认为，“自持是商业地产未来发展方向，SOHO中国转型后几个项目基于成本测算的租金回报率将超10%”。

　　如今，城市综合体模式已成为商业地产的一种标准模式和财务模型。

　　在一线城市，开发商、政府、投资客、经营者均因其高度集约化与各类产品良好互动共荣性而皆大欢喜。如：万达复制了万达广场模式，华润造就了万象城模式，中粮趟出了大悦城模式。

受资源和实力所限，二三线城市的开发商不可能自己去做这件事情，所以和百货店的联姻各得其所，不仅为企业赢得了长期稳健的租金收益，为企业拿地增添了更强的议价能力，更重要的是，还将趟出一条成功的可复制的商业地产开发模式，为业界树立标杆。

　　究竟谁家最终脱颖而出？让我们拭目以待。