“房价，未来涨还是不涨？”这个问题，已经不是一次两次被朋友问到，我的回答是“涨、涨、涨，要买房赶快买！”。
　　朋友说“既然未来还会涨，那有钱还是要买住宅！”，我的回答是“有钱绝对不要买住宅了，要买就买商铺、写字楼、公寓！”。

　　这几年，房价已经涨得没谱了，翻番的涨，许多人都看不懂为什么会飞涨，但是有一点大家都看懂了，那就是买房子一定赚钱！为了房价这翻番的飞涨，政府从2004年开始出台了一轮又一轮的房产调控政策，房价是越调越高，舆论对房价的忍耐到了极限，政府对市场的忍耐也到了底限，2011年政府终于推出了有史以来最严厉的调控政策，舆论开始沸腾了，一方认为这次调控房价一定会应声而下，一方认为房价依然会坚挺。

　　对于房价飞涨的原因，仁者见仁，智者见智。有说是因为土地财政所致，有说是因为土地供应不足，有说是住宅本不是商品就不能按正常的市场规律来商品化。我认为这都是原因，但是这都不是最主要的原因，我认为最主要的原因是“中国的投资渠道太少”！
　　在中国，对于普通家庭，投资渠道太少！如果你有钱，你会投资什么？股票，太专业！莫名其妙赚钱，莫名其妙亏钱；炒黄金，黄金的价格已经太高了；炒期货，风险太高；炒基金，收益太低，而且有风险；存银行，通货膨胀之后出现负利率。只有一种渠道，操作简单、没有风险、只赚不赔、而且赚的还很多，那就是投资房产！所以几乎所有的人都开始投资房产，房产开始供不应求，房价开始猛烈上涨，投资客开始大把赚钱，于是激励更多的人拿出更多的钱参与到炒房运动来，房价就这么飞涨起来了！
　　如果“投资渠道太少”是房价飞涨的最重要原因，那么，本轮最严厉的房产调控会出现什么样的结果？未来的房产市场会出现怎样的走势？答案就出来了！
　　本轮最严厉的房产调控，并没有改变中国“投资渠道太少”的现状，因此，未来房产市场会依然火爆，整体价格仍会持续上涨。伴随着房产限贷、限购政策的深入开展，住宅市场在两三年后价格会回归理性，价格涨幅温和；高端稀缺类住宅（含公寓）、商业、写字楼等高端物业及商业将会逐渐升温，价格涨幅加快。

　　在很长一段时间里，购房客对住宅的热衷要远远大于其他投资类商业物业，主要原因有两点：第一点，住宅是刚性需求，每个人都必须有，因此市场需求大，风险低、变现速度快；第二点，住宅可以申请更多银行贷款及更长贷款年限，可以有效利用资金杠杆，以很少的自有资金来撬动较大的投资标的，实现更高的利润率。住宅与其他投资类商业物业相比，归根到底就是“风险小，收益大！”
　　但“限贷、限购”政策施行后，住宅的投资价值与其他投资类商业物业相比在减弱。第一，住宅的二套房贷款降低到40%，三套房直接不能贷款，而商业物业贷款是50%，这样住宅在资金杠杆上的优势没有了；第二，住宅的租金收益率要远低于商铺、写字楼、公寓等商业投资物业（譬如江南豪庭一套110平米的住宅一年租12000元，而同样位置写字楼玉龙大厦一年租36000元，他们的实际房价几乎一样，写字楼还要偏低）；第三，住宅价格的涨幅与商铺、写字楼、公寓等商业物业的涨幅几乎一样（2010年住宅涨了近1000元，写字楼也涨了近1000元）。
　　综上三点，去资金杠杆化的住宅的投资价值要远低于其他投资类商业物业。
　　在政府“限贷、限购、”的严控下，大幅提高了住宅投资的门槛，甚至剥夺了许多投资客投资住宅的资格；同时，政府推出“五年内交易全额征收5.6%营业税”的政策，严重压缩了房价短期上涨带来的投资收益；投资客的减少将会导致住宅投资氛围减弱，投资购房需求减少，住宅供需趋向平衡，住宅价格停止飞涨，住宅的快速增值性不复存在，住宅投资客投资收益减少，慢慢退出住宅房产投资，住宅市场的购房客更多的是刚性需求客户，住宅市场慢慢回归理性。
　　鉴于中国“投资渠道太少”的现状，房产投资相比其他的投资渠道，具有操作简单、风险可控的特点，所以，未来房产市场依然是普通家庭的重要投资渠道，在未来几年，房产市场会出现更多类型的小投资额创新型产品供投资客投资，房产市场会依然繁荣，各类投资型商业物业将会你方唱罢我登场，精彩纷呈各显神通！