2014年的房地产似乎已经真正进入了西部新区“造城时间”：绿城、华润、东升、方正、民泰、东岳、创业纷纷割地称雄，再加上可能排队入列的亿达、万达、齐商、美达，众星璀璨，用“震撼”形容也不为过。此时，中心城区似乎成了被遗忘的角落。

　　难道，我们逃离老城区的时候已经到了吗？

　　毋庸置疑，中心城区自有其问题：交通拥挤，环境嘈杂，但老城区的优势还是十分明显：作为山东的主要城市之一，商业、教育、医疗、休闲和生活配套完善。虽无依山滨河的自然资源，但组群式城区的特点决定了中心城区公共资源的人均占有量相对较高，生活舒适度较高。

　　罗马不是一天建成的。一个城市新区的成熟需要耗费庞大的资源和时间。淄博西部新城区的规划建设，十二年间也就勾勒了一个大致轮廓，个中曲折更是可以写成一个好故事。

　　笔者2006年曾经撰文发起一场主题为“明天我们住哪里”的大讨论，倡导回归城市的“新城市主义”生活，而今这一观点仍未过时。

　　“新城市主义”是上世纪末发源于美国的一个新的城市设计运动，倡导回归市中心，“反对蔓延，重整城市，建立真正社区”。新城市主义五大原则更是和当代社会提倡宜居生活、低碳生活、支持刚需和资源节约的主张相吻合，也是老城区机能更新的方向。

　　紧凑性：通过适当的容积率、紧凑度来形成有活力的社区，提高利用率。适宜步行：将主要节点和空间、设施布局于公交点的步行距离之内，减少对汽车的依赖。功能复合：在步行距离为半径的范围内布局商服设施、绿地、学校以及尽可能的就业岗位，支撑以步行和公交为主导的生活方式。可支付性：通过紧凑性的开发，提高土地用率和效益，降低开发成本，让更多的不同阶层的家庭都可能支付得起。尊重环境：不但体现在建设优美的自然环境上，而且强调在开发建设中注意保护历史人文环境。

　　从淄博市场自身机会看，更应该在老城区机能更新上做文章。新区战场是一场持久战，动辄七八亿的地价、五年以上的去化周期，使得大部分本土房企资金链不具备持久战能力。

这种情况下，盘子小、机动灵活的老城区更新项目将是本土房企的理智选择。由于老城区没有连片的土地资源，大部分项目的开发体量都在十万平米以下，小事可以大做，采用差异化的定位策略，打造某一绝对的局部优势，抓住某一细分市场，实现迅速去化、滚动开发将是一件容易的事情。更重要的是，能在与一线房企的角逐中不落下风，对老城区机能的更新发挥主导性作用，名利双收，央企华润即是经典个案。

　　近年有不少本土企业已经在中心城区机能更新上做出了努力和贡献。如创业和大泰在东三路，中大、中联置业在金晶大道，恒和集团在山泉路，新百汇在人民西路，齐商、泰山置业在新村路等即是典型案例。但因为综合资源受限，并没有形成一场系统的城市更新运动。

　　2009年，建设部确定了以“部市共建”的方式，将深圳市确定为城市更新的试点城市，2013年中国第一家城市更新集团公司——卓越城市更新集团在深圳宣告成立。淄博也需要由城市更新投资运营商主导的一场系统的城市机能更新运动。城市更新的复杂性也决定了其要求比单纯的房企更为苛刻：必须具备较强的整合能力和资金实力，拥有深厚的本土政商资源累积，品牌必须为公众所信任，也需要有丰富的项目资源沉淀。

　　可喜的是，已经有本土企业在酝酿战略性进入这一领域。

　　据悉，近期淄博商厦下属企业摘得西六路一宗居住用地，作为自身战略性进入城市机能更新领域的首个启动项目。深入了解后得知，作为淄博人耳熟能详的品牌，淄博商厦近二十年来已发展成为一个低调而庞大的企业帝国：零售、汽贸、旅游，还涉及生态农业、酒店业、文化产业、物业管理、现代物流、保险代理、金融担保、国际贸易等关联产业，通过多元化战略在老城区积累了丰富的土地资源，实力不言而喻，其产业资源整合能力也不可小觑。笔者窃以为这样的公司应该具备城市机能更新的实力，也应该担负这样的责任。

在对城市更新运营商要求苛刻条件下，既然有的企业具备了这些条件，我们在这里也期待着本土实力企业担当起主导城市机能更新运动的责任。

　　我们不应该只有新区造城运动，更需要城市机能更新运动。让我们拭目以待。