旧村改造项目，在有些人眼中是“唐僧肉”，但在另一些人眼中却是“陷马坑”。在2005年以前，许多开发公司通过旧村改造项目空手套白狼、鲤鱼跳龙门，迅速累积大量财富。他们借助政府旧村改造的优惠政策，利用几百万的启动资金即可撬动上百亩甚至几百亩的大项目，通过滚动开发获得几千万乃至上亿利润，使许多小开发公司迅速崛起，成就了许多个人快速发家的神话，在这种示范作用的激励下，许多人把旧村改造项目视为“唐僧肉”，不惜一切代价寻找着这种空手套白狼、鲤鱼跳龙门的机会。

　　利润与风险同在！随着“唐僧肉”示范作用的发酵，各方人等八仙过海各显神通，不管是否懂的房产开发，也不管手头是否有充足资金，只要能与村委撘上边、说上话，无不极力运作、参与旧村改造项目的开发，在这过程中各方竞争日益激烈，旧村改造项目的门槛步步提升，竞争者们似乎忘了现在是市场经济，房产开发也趋于成熟，以为只要签下旧村改造协议，就相当于暴利在握，即刻即可成就个人成功的神话，却不知前面未必是“唐僧肉”，也可能是“陷马坑”。

　　在2006年以后，旧村改造项目由“唐僧肉”变为“陷马坑”的情况开始增多，基本可归结为三个方面：

　　第一，拆迁出现钉子户，导致项目无法推进。鲁西南某市40万平米旧村改造项目作为市重点工程，区里组建了以副区长为组长的一百多人的拆迁小组，每人分配5个拆迁名额，甚至以免职为工作不利的处分方式，拆迁力度不可谓不大，但是一年多过去了还有近10%未拆迁，导致项目开发推迟至少一年半。面对拆迁钉子户，不是政府力度大就能解决的，拆迁进度是很难预测及控制的。

　　第二，村委换届，新领导不履行上届领导的协议。淄博某旧村改造项目，开发公司做了两年的努力，终于与镇政府及村委达成了合作协议，几百万定金已经支付，并且也开始了相关手续的前期运作，但遇上村委换届，新届领导与上届领导是死对头，新届领导直接拒绝履行合作协议，致使合作无限期拖延下去。旧村改造如果得不到村委的全力支持，项目进展将寸步难行。

　　第三，利益分配不均，合作中途终止。临沂某旧村改造项目，开发公司与村委合作开发，一期工程各方进展比较顺利，但随着房价的大幅提高，开发公司的利润暴涨，村委及村民心态开始失衡，二期拆迁工作遇到村民极大的阻力，同时，村委也有意自己组建公司开发二期，但开发公司已经为村委建了大量无产权的二期还迁房，导致开发公司骑虎难下，陷入两难境地。充分考虑双方利益分配均衡，才能真正实现双方长久共赢。

　　在目前如此成熟的市场情况下，如果还有人想用空手套白狼的方式来进行旧村改造合作，那么这种合作多半都会成为“陷马坑”。如何能够有效避免“陷马坑”，而使旧村改造成为“唐僧肉”呢？可参考以下几个原则实施旧村改造。

　　第一，换位思考，实现村委与开发商的利益均衡。村委内部可能存在不同利益方、村内房屋可能存在新旧大小，以上种种情况必须详细摸透，使各方利益和谐均衡，并取得村委及村民对旧村改造实施方案的一致认同，只有如此，才能保证拆迁的顺利进行及项目的长期合作。

　　第二，还迁房与商品房同步建设，保证资金链的安全。旧村改造项目所占土地必须有可用的不需拆迁的空地，这样可以实现还迁房与商品房同步建设，在实施拆迁的同时，也可以通过销售商品房来回笼部分资金，减少项目的前期资金投入，实现项目自身的造血功能，确保资金链安全。

　　第三，统一规划、分期实施，保证每一期的利润。旧村改造项目一次性全部拆迁完毕实为上策，但所需资金量太大。如果资金实力较弱，则对于旧村改造项目宜“统一规划、分期实施”，这样既兼顾了规划的统一性，同时通过分期实施减少了首期投入的资金成本。此处的“分期实施”还要“保证每一期的利润”，即每一期开发单独计算利润率，保证项目即便因拆迁问题终止后期的合作，对开发公司而言也不会影响其利润。

　　旧村改造项目的开发，如果抱着做常规项目的心态来做，那么这个项目就有可能是“唐僧肉”；如果抱着“空手套白狼”的心态来做，那么这个项目有可能会变成“陷马坑”。