所谓策划，即制定正确的谋略并执行，所以策划的源头在于“策”，只有正确的策略方向才能在最短时间达到最大的经济效益。在地产策划中，易韬团队深知产品的定位才是策划的核心所在，相当于项目的灵魂。前期的定位准确，后期的销售则水到渠成。

　　从2008年10月到2009年12月，这一年多的时间里，易韬公司在诸城市场先后操盘和平街66号、QQ生活馆、超然居三个公寓类项目，都取得了辉煌的成绩，易韬诸城项目组对产品的准确定位是成功的关键因素。三个项目的操盘过程就像三部情景剧，部部精彩！

　　第一部：华山论剑

　　时间：2008年10月

　　地点：工会大厦·和平街66号

　　人物：工会大厦策划团队

　　任务： “半年内销售50%”！这是蓝天地产对我们的最低要求！

　　困境：在诸城这个不大的县级市，酒店式公寓项目多达5家，产品同质化严重。你返租8%，我返租10%，刀光剑影、混战一片！

　　在这种市场状况下，我们该如何重新定位，击败对手，实现决胜！

　　第一幕：寻找对手弱点！

　　经过对市场详细的调研和认真的分析，发现酒店式公寓的投资风险是影响客户购买的最大原因，所以我们对和平街66号的定位就是：让客户没有后顾之忧的酒店式公寓！

　　第二幕：出招！做到拳拳到肉！

　　第一拳，通过宣传开发商是本地企业信誉高，拥有3000㎡大型商场，上亿资金的自有物业作保证，打消客户对开发商因资金链断裂而卷钱逃走的顾虑；

　　第二拳，通过详细介绍速8酒店国际连锁品牌的实力及影响力，邀请速8酒店山东区总经理现场解答客户疑问，打消客户对运营商因后期经营不善而倒闭的顾虑；

　　第三拳，通过前5年租金提前返还给客户，巩固客户对和平街66号无风险、回报高的认识，打消了其购买其他酒店式公寓的念头。

　　谢幕：和平街66号半年时间销售率达到80%，8个月实现清盘！

　　第二部：士兵突击

 　　时间：2008年12月

　　地点：魅力城·QQ生活馆

　　人物：魅力城策划团队

　　任务： “一个月内必须卖掉30%”！这是得利斯置业给我们下达的最低销售目标！

　　困境：诸城公寓项目几乎都是高额返租的产权式酒店公寓，市场份额已被名门公馆、倾城天下、工会大厦、龙城名都等众多楼盘瓜分。如果本案继续这一模式，将会陷入产品同质化乱战的陷阱中去。

　　如何另辟蹊径，突围而出？

　　第一幕：寻找市场空白点！

　　魅力城策划团队通过对市场调研分析，发现了诸城公寓市场的空白点——自住型小公寓！目标客户，无论是30岁以下的单身贵族、同居的时尚男女、还是首次置业的夫妻，以及二次置业、投资为主的成功人士，对此类产品都有巨大的需求。因此，我们把QQ生活馆定位为：诸城首个自住型小公寓，给客户一个精品小家！

　　第二幕：人无我有，独孤四剑！

　　第一剑，在阳台增加烟道及上下水，满足客户洗衣、做饭的生活需求，增强本案自住型使用功能；

　　第二剑，在产品改造上将东西山公寓调整为58㎡小套二，满足首次置业且经济承受能力弱的夫妻的购房需求；

　　第三剑，在销售策略上，推出“交一万顶三万”、“开盘前每天增值100元”两大政策，通过降低置业门槛，扩大目标客户群体，让存款不多的单身贵族、时尚男女也能拥有属于自己的房产；

　　第四剑，在宣传中，主打新利群购物广场商业配套及地段优势，突出宣传投资、自住、办公皆适宜的概念，吸引投资型客户的关注与购买。

　　谢幕：2008年12月14日QQ生活馆火爆开盘，当天成交78套！开盘后4个月售罄！

　　第三部：笑傲江湖

　　时间：2009年8月

　　地点：连丰·超然居

　　人物：超然居策划团队

　　任务：“2010年春节前销售70%！”这是连丰居委会给我们下达的最低销售目标！

　　困境：做高层住宅？项目是十字路口的独栋楼，与紧邻的世纪城项目比无任何优势可言；做写字楼？福田、新郎、得利斯、外贸等大型企业以及为其做配套小企业，办公地点需要设在开发区及市区周边，因此写字楼缺少目标客户资源。

　　第一幕：形成差异化优势！

　　此时魅力城·QQ生活馆已售罄，自住型公寓正处于市场空白期，如何给产品准确定位，再次引起客户对小公寓产品的关注与购买欲望？我们认为：做诸城自住型公寓升级版！

　　第二幕：打通任督二脉！

　　在产品上，升级户型：大面宽，小进深，落地阳台，公摊更小，让客户感觉更实用。

　　在推广上，宣传地处市中心，地段升级；宣传6大银行、4大超市、2个学校、1个公园，配套升级；更可落户连丰。

　　谢幕：2009年12月6日超然居盛大开盘，销售率达到83%！截止到2009年12月9日，公寓仅余8套，基本售罄！

　　目前，地产市场已经进入了产品时代，消费者日趋理性，更多地偏向产品性能的选择，不再是一个虚拟的概念就可以所向披靡。所以项目的产品定位直接影响了项目的开发和运营，项目的产品是否是市场的稀缺、是否迎合市场消费的主流、是否能在日益激烈的竞争中脱颖而出，在很大程度上影响了项目后期的营销成本和营销周期。

　　易韬策划团队通过对产品独具特色的定位，从而形成了鲜明差异化的市场竞争优势，这是我们屡创佳绩的重要因素，这才是制胜之道！