近两年住宅调控风起云涌，许多开发企业开始转向商业地产开发尤其是写字楼的开发。写字楼的开发不同于住宅的开发，它的风险要远高于住宅，尤其是在三四线城市风险更高，这类城市商务办公阶层不成熟、现代商务办公氛围缺失，因此对于写字楼市场的需求不高。

尽量避开写字楼开发

　　目前的写字楼市场尤其是三四线城市的写字楼市场，在销售方面存在以下特征：第一，商住倒挂，即在类似的地段、类似的品质，写字楼的价格普遍低于住宅的价格；第二，现房销售，写字楼期房销售速度较慢，现房后销售速度才会提快；第三，销售周期长，一般销售周期要拖到现房实景后一年以上，近乎是住宅销售周期的两倍。

　　因此，在淄博这类三四线城市，开发公司开发写字楼一定要慎之又慎，不是特殊的地段或逼不得已的情况下绝不能轻言写字楼开发。

　　除非下列三种情况之一，可以考虑写字楼开发：第一，极为成熟的商务办公集中区的地块，这种地块办公氛围浓厚，开发写字楼更能彰显它的价值；第二，不适合开发住宅的喧闹市区的地块，这种地块虽然办公氛围不足，但由于喧闹，开发住宅所产生的价值会更低；第三，高容积率无法开发住宅的边角地块，这类地块多在主干道或十字路口上，地不大但地价很高，容积率一般在4.5以上，开发住宅、公寓等业态无法满足容积率的要求。

从客户的角度设计产品

　　写字楼开发要想立于不败之地，就必须从客户角度出发，想客户之所想，急客户之所急，将客户对写字楼的需求研究透，将项目所在地块的特点研究透，将未来的客户群研究透。

　　就开发地段而言，市中心繁华地段适合开发SOHO写字楼，这类写字楼对周边配套、公交线路依赖较强，对交通畅达性和停车位要求不高；市区内主干道旁、位置坐标性强的地段适合开发地标性大型写字楼，这类写字楼对交通畅达性、停车位、位置坐标性要求较高，对周边商业配套依赖不大；市区内大部分道路沿街面都适合开发专业性小规模写字楼，这类写字楼对交通畅达性、停车位及商业配套介于上述两类写字楼之间。

　　就客户群而言，不同的客户群对写字楼硬件的要求不同，在根据地段确定了大概的写字楼类型之后，应该对潜在的目标客户群进行深入的摸底调研和客户访谈，了解他们的需求，开发他们的需求，并针对客户群的需求量身定制产品。

投资回报率才是杀手锏 

　　如果写字楼的产品设计、综合质素属于写字楼销售成功与否的基础，那么写字楼的投资方式设计、投资回报率高低就是销售成功与否的关键。投资方式的设计直接决定投资回报率的高低，因此投资方式的制定对于写字楼的销售至关重要。

　　投资回报率的公式是“投资回报率=（投资总收益—投资成本）/投资成本/投资年限=（投资物业增值后价格+所有租金收益—实际购房款）/实际购房款/投资年限”，通过这个公式不难看出，要提高投资回报率就需要“减少实际购房款”、“提高租金收益”、“提高物业增值”，那么我们在设计写字楼的投资方式上就需要从这三个方面入手。

　　要减少实际购房款，可以采取以下措施：第一，通过银行贷款来减少实际购房投入，尽可能多的利用银行的资金杠杆；第二，通过“返租”方式减少实际购房投入，即预支几年的房租，用此部分房租来冲抵部分首付款，已达到减少实际购房款的目的；第三，通过“代缴贷款月供”方式减少实际购房款投入，即通过投资方式设计，使购房客贷款月供与租金收益相等，由开发企业返租十年并且代为缴纳月供的投资方式，使购房客只需要缴纳首付款，十年后就可以取得一套价值首付款近三倍的写字楼。以上方法还有无数组合，主要目的就是减少购房客的实际购房款投入。

　　提高租金收益与提高物业增值的方法从长线来看在很大程度上是重叠的。第一，开发写字楼应该在城市的发展方向上、处于未来的商务办公集中区，随着时间的发展，租金和增值都有较大的提升空间；第二，提高物业公司的增值服务，良好的物业服务能够起到物业增值保值的效果；第三，开发企业对写字楼进行整体的长期返租，统一运营管理，保证写字楼的定位及优质管理，这也是目前写字楼发展的大势所趋。

　　如果开发企业对于写字楼的运营有更强的能力和信心，能够确保租金收益的提高和物业的大幅增值，那么开发企业还可以推出基于此的更多更有力度的投资方式，譬如：承诺十年后高价回购、租金高比例年度递增等。

　　开发企业要控制写字楼的开发风险，开发之初要控制盲目开发写字楼的冲动，开发之前要研究客户为之量身定做产品、制定投资方式，开发之后要保证优秀的物业管理，保障写字楼本身的增值保值，真正为开发企业、物管公司、投资者三方带来切实的利益。